In Zeiten, in denen die Konditionen für Kredite so günstig sind wie derzeit, werden unter anderem aus Steuerspargründen Immobilien gekauft. Doch wie sieht es mit dem Steuersparen bei einer Eigentumswohnung aus? Eines vorweg: es kommt darauf an, wie die Wohnung
genutzt wird. Bei selbstgenutzten Wohnraum gibt es kaum Möglichkeiten, Steuern zu sparen – trotzdem hat der Kauf natürlich andere Vorteile, wie zum Beispiel, dass monatlich keine Miete gezahlt werden muss. Anders sieht es aus bei Anlageobjekten bzw. bei vermietetem Wohnraum. Hier gibt es viel Potenzial zum Steuern sparen und viele Anleger erwerben Eigentumswohnungen aus exakt diesem Grund. Wir schildern, was geht und was nicht geht.
Selbstgenutztes Eigentumswohnung bringt kaum Steuersparpotenzial
Wer mit einer Eigentumswohnung Steuern sparen möchte, bei dem sieht es mau aus, wenn die Wohnung selbst genutzt wird. Die Abschreibungsmöglichkeiten nach §10e EStG gibt es schon lange nicht mehr, denn die staatliche Förderung lief bereits im Jahr 2006 aus. Die Alternative, über Wohnriester Steuern zu sparen, ist im Vergleich dazu eher bescheiden. Steuerrechtlich gesehen ist eine selbst bewohnte Eigentumswohnung ein Konsumgut, wofür kein Werbungskostenabzug möglich ist.
Was tatsächlich abgesetzt werden kann, kann an einer Hand abgezählt werden. Dies sind ausschließlich Außergewöhnliche Belastungen, wie zum Beispiel die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen. Dazu zählen Hausmeister, Gärtner und Putzhilfen. Von diesen Kosten kann 20 % und maximal 4000 € abgesetzt werden. Bei den Handwerkerleistungen sind es ebenfalls 20 %, hier liegt die Deckelung allerdings bereits bei 1200 €. Bei sämtlichen Kosten gilt: auf die Materialkosten bleibt der Wohnungseigentümer sitzen, nur die Arbeitsstunden werden vom Fiskus anerkannt. Daher sollte die Rechnung auch zwischen dem Aufwand für Material und dem Stundenlohn trennen.
Es gibt einige wenige Ausnahmen, zum Beispiel dann, wenn die Sanierung oder Renovierung nicht vom Wohnungseigentümer zu vertreten ist. Sind zum Beispiel durch Asbestplatten gesundheitliche Schäden zu erwarten, kann die Sanierung von der Steuer abgesetzt werden. Auch dann, wenn die Versicherung Kosten für Schäden durch Überschwemmung oder Sturm nicht trägt, können diese abgesetzt werden. Des Weiteren gibt es noch eine Sonderregelung für Immobilien, die unter dem Denkmalschutz fallen. In diesem Fall ist es möglich die Sanierungskosten mit 9 % über zehn Jahre abzuschreiben. Trotz alledem lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung in den meisten Fällen, denn anstatt an einem Vermieter Miete zu zahlen, fließt das Geld in die eigenen vier Wände.
Absetzbarkeit bei einer vermieteten Eigentumswohnung
Wird die Eigentumswohnung hingegen vermietet, dann gibt es viele Möglichkeiten, um Steuern zu sparen. Allerdings müssen die Mieteinnahmen im Gegenzug versteuert werden. Absetzbar sind nicht nur Reparaturen, sondern auch Zinsen, die für ein Immobilien Darlehen anfallen, das für den Erwerb für diese Wohnung aufgenommen wurde. Diese Kosten werden dann in der Steuererklärung als Werbungskosten erfasst. Das Finanzamt rechnet die Mieteinnahmen als Einkommen an und zieht dann das Geld ab, das für die Eigentumswohnung ausgegeben wurde, wie die erwähnten Zinsen, Reparaturkosten, Fahrtkosten. Außerdem kann auch noch eine Abschreibung geltend gemacht werden.
Die Mieteinnahmen und anfallenden Ausgaben werden in der Steuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen. Bei Anschaffungen, die unterhalb von 410 Euro netto liegen, können die Kosten komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Liegen die Kosten über diesen Satz, dann muss die Anschaffung über mehrere Jahre als Abschreibung geltend gemacht werden. Für all diese Ausgaben muss ein Beleg vorhanden sein, der dem Finanzamt auf Anfrage ausgehändigt wird. Was kann nun genau alles von der Steuer abgesetzt werden?
Abschreibung der Anschaffung der Eigentumswohnung
Wurde das Haus, in der die Eigentumswohnung liegt, bis einschließlich dem 31. Dezember 1994 erbaut, dann können jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten des Gebäudes 40 Jahre lang in Rahmen einer Abschreibung bei der Steuer geltend gemacht werden. Ist das Gebäude später erbaut worden, dann wird von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen und es können jährlich 2 % abgeschrieben werden.
Zinsen und Kontoführung absetzen
Wurde die Eigentumswohnung mit einem Hypothekendarlehen finanziert, dann können die monatlich anfallenden Zinsen ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dasselbe gilt auch für die Kontoführung, wenn dieses Konto eigens dafür angeschafft wurde, um die Einnahmen und Ausgaben für die vermietete Eigentumswohnung zu verwalten. Die von der Bank hierfür berechneten Kontoführungsgebühren können in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
Absetzbarkeit der Grundsteuer
Jeder, der in Deutschland Immobilien besitzt, muss hierfür eine Grundsteuer zahlen, die vom Staat erhoben wird. Wie hoch sie ausfällt, wird von der Gemeinde festgelegt, in der sich die Eigentumswohnung befindet. Auch die Grundsteuer ist in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzbar.
Gebühren für einen Makler und Anzeigen
Wer einen Makler damit beauftragt hat, Mieter für seine Eigentumswohnung zu suchen, der kann die hierfür entstanden Maklergebühren dann von den Mieteinnahmen in der Steuererklärung abziehen, wenn die Gebühr vom Vermieter getragen wird. Dasselbe gilt auch dann, wenn der neue Mieter eigenständig gesucht wird und Gebühren für Anzeigen anfallen.
Abschreibung für Arbeitszimmer und Bürokosten
Ob das Finanzamt ein Arbeitszimmer für Vermietung anerkennt, ist vom Einzelfall abhängig. Generell darf es sich hierbei nicht um ein Durchgangszimmer handeln und das Büro darf wirklich nur für Tätigkeiten der Vermietung- und Verpachtung genutzt werden. Auf jeden Fall absetzbar sind aber alle anfallenden Kosten für Telefon, Porto, Software, Schreibbedarf und auch für vorgedruckte Mustermietverträge.
Handhabung der Nebenkosten
Jeden Monat fallen für die vermietete Eigentumswohnung weitere Nebenkosten an, zum Beispiel für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Hausverwalter oder Hausmeister, aber auch für die Reinigung von Gemeinschaftsräumen oder für Versicherungen. Hierfür leisten die Mieter in der Regel eine monatliche Vorauszahlung, die in der Steuererklärung als Einnahme angegeben werden muss. Dafür werden aber auch die Nebenkosten wiederum als Werbungskosten in der Steuererklärung von den Einnahmen abgezogen. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird in der Regel an den Hausverwalter eine Vorauszahlung vom Eigentümer geleistet, das sogenannte Hausgeld. Auch diese Ausgaben können als Werbungskosten in der Steuererklärung eingetragen werden.
Kosten für Sanierung
Bei der Absetzbarkeit ist unbedingt zwischen Sanierung und Renovierung zu unterscheiden. Denn erfolgt ein Umbau oder aber eine Sanierung, dann müssen die Kosten im Rahmen einer Abschreibung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme im Jahr mehr als 4000 € beträgt. Alle darunter anfallenden Kosten können im selben Jahr geltend gemacht werden.
Renovierung und Reparatur
Handelt es sich hingegen um eine Instandhaltung, wie zum Beispiel bei einem Austausch eines Durchlauferhitzers oder wenn es neue Fenster gibt, dann können solche Handwerkerkosten von der Steuer komplett abgesetzt werden. Dies ist zum Beispiel ein großer Unterschied zwischen einer vermieteten und einer selbstgenutzten Eigentumswohnung. Denn bei der letzteren sind diese Kosten wie bereits beschrieben nur zu 20 % und bis zu einer bestimmten Maximalsumme absetzbar.
