Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften oder Mietwohnungen wird in der Regel an eine professionelle Hausverwaltung übertragen. In Deutschland betragen die Kosten für eine Hausverwaltung pro Wohneinheit und Monat durchschnittlich etwa 24 €. (Quelle: http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/fair-news-de-Eine-Hausverwaltung-kostet-weniger-als-25-Euro-im-Monat-2326475 ) Die Preise schwanken abhängig von der Region, der Größe des Objekts, aber auch die Projektart ist ausschlaggebend für den Preis. In der Regel werden pro Wohneinheit zwischen 15 € und 30 € verlangt. Generell gilt: je mehr Wohneinheiten im Objekt vorhanden, desto günstiger ist auch der Preis.
Die Kosten für eine Hausverwaltung – was darf es kosten?
Der Preis für eine Hausverwaltung ist normalerweise aushandelbar und richtet sich nach dem zu erwartenden Arbeitsaufwand. Grundsätzlich ist ein Neubau oder ein frisch saniertes Haus mit vielen unkomplizierten Eigentümern oder Mietern günstiger, als ein baufälliges Mietshaus mit nur zwei oder drei Mietern. Ebenfalls verantwortlich für die Kosten sind die Pflichten, die die professionelle Hausverwaltung übernehmen soll. Denn generell herrscht zwischen dem Immobilienverwalter und den Eigentümern Vertragsfreiheit. Auf jeden Fall muss der Hausverwalter die Pflichten erfüllen, die sich aus dem Wohnungseigentümergesetz ergeben. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Hausverwalter alle darüber hinausgehenden Aufgaben, die in dem Gesetz nicht geregelt sind und auch im Vertrag nicht festgelegt wurden, nicht ausführen wird und muss.
Aus diesem Grund sollte schon bei der Vertragsgestaltung überlegt werden, welche Aufgaben Sie von Ihrem Hausverwalter erwarten. Diese müssen unbedingt im Vertrag aufgenommen werden. Nachverhandlungen führen in der Regel zu schlechteren Konditionen. Solange Sie aber noch kein Kunde sind und der Hausverwalter um sie kämpfen muss, können Sie die Bedingungen stellen. Zu den Dienstleistungen, zu der eine Hausverwaltung nicht automatisch verpflichtet ist, gehört auch die Verwaltung und Abwicklung neuer Mietverträge oder die Kündigung von Mietern. Grundsätzliche Pflichten sind auch nicht die Ablesungen von Zählerständen für die sich daraus ergebende Nebenkostenabrechnung oder die Durchführung von Hausmeistertätigkeiten.
Etwa mit 5 % der Bruttomiete muss bei den Kosten für eine Hausverwaltung kalkuliert werden. Die Verwaltung von einer Eigentümergemeinschaft ist in der Regel mit weniger Kosten verbunden, als zum Beispiel eine kombinierte oder reine Mieterbetreuung. Findet der Hausverwalter allerdings heraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten ist, so wird sich das auch in höhere Kosten widerspiegeln. Denn ein Streit in einer Eigentümergemeinschaft bringt immer einen höheren Verwaltungsaufwand mit sich. Eine eindeutige Aussage, was eine Hausverwaltung kostet, ist nur schwer zu machen. Denn die Sätze hängen von der Ausstattung des Objekts und der individuellen Lage ab. Trotz alledem ist eine Hausverwaltung in der Regel so Zeit intensiv, dass kaum ein Eigentümer diese in eigener Regie ausführen kann – Ausnahme, er ist Rentner. Doch selbst dann steht der Selbstverwalter vor dem Problem, dass er sich ständig auf dem Laufenden bezüglich Gesetzesänderungen halten muss. Außerdem ist für die Nebenkostenabrechnung die Anschaffung einer entsprechenden Software erforderlich und auch eine entsprechende Haftpflichtversicherung ist ein Muss, was wiederum mit weiteren Kosten verbunden ist. Unter dem Strich gesehen rechnet sich eine Verwaltung in eigener Regie nur in den wenigsten Fällen.
In diesen Fällen ist eine professionelle Hausverwaltung angeraten
Wohnungseigentümer müssen sich mit vielen Problemen rumschlagen und können meistens auch nicht frei entscheiden, denn das letzte Wort hat immer die Eigentümergemeinschaft. Geht es nun darum zu entscheiden, ob aufwendige Dämmmaßnahmen durchgeführt werden, oder ob Mieter X gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt – je größer die Eigentümeranzahl, desto mehr unterschiedliche Meinungen gibt es. Bei so vielen unterschiedlichen Meinungen ist die Entscheidungsfindung oftmals sehr kräftezehrend.
Verlangt nur ein einziger Eigentümer aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass ein professioneller Hausverwalter eingesetzt wird, so schreibt der Gesetzgeber vor, dass keine Eigenverwaltung möglich ist. Denn schließlich ist das Aufgabengebiet des Hausverwalters sehr umfangreich. Er:
- verwaltet die Hausgeldvorauszahlungen
- fertig die Nebenkostenabrechnungen an
- organisiert Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- ruft Eigentümergemeinschaften ein
- verwaltet die Instandhaltungsrücklage
- betreut das Vermögen der WEG
- und noch vieles mehr.
Da es sich beim Hausverwalter um keinen geschützten Beruf handelt, raten Experten dazu, ausschließlich eine Hausverwaltung zu wählen, die eine profunde kaufmännische Ausbildung genossen hat, sich im Baurecht auskennt und im Sinne der Eigentümer agiert – so wie die ImmVest Wolf GmbH. Besonders bei größeren Anlagen sollte der Verwalter auch Angestellte haben, die ihm im Falle von Krankheit oder Urlaub vertreten. Die Wahl des Verwalters sollte nicht nach Kostenaspekten erfolgen, denn nicht selten ködern unseriöse Anbieter mit geringen Pauschalen und holen dies durch andere Kosten wieder rein.
Kosten für die Hausverwaltung – was trägt der Mieter?
Im Mietvertrag muss zwischen dem Mieter und dem Vermieter geregelt sein, welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Um bereits im Vorfeld Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollte sich daher die Aufzählung der Betriebskosten an dem Paragrafen 2 Ziffer 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung orientieren. Alle umlegbaren Nebenkosten sind dort aufgeführt. Es fehlen allerdings die Verwaltungskosten. Hier gibt es in der Praxis keine richtige Rechtssicherheit und auch viele Unstimmigkeiten und Streitigkeiten vor Gericht. Grundsätzlich zählen die Verwaltungskosten (im Wohnungsmietrecht) nicht zu den Kosten, die umgelegt werden können. Auch wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde, ändert nichts an dieser Tatsache.
Die einzige Ausnahme: Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine sogenannte Verwaltungspauschale im Rahmen der Grundmiete. Hier gibt es allerdings auch gegenteilige Gerichtsentscheide. Auch bei Sozialwohnungen gemäß § 26 II, III II. BV gibt es Ausnahmen. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung können hier Verwaltungskosten angesetzt werden. Das sind Kosten, die anfallen, um ein Gebäude zu verwalten. Hierfür gibt es genau festgesetzte Pauschalen, die alle drei Jahre angepasst werden. Des Weiteren können Kosten für die Aufteilung und Berechnung von verbrauchsabhängigen Heizungskosten verlangt werden. Das sind die Kosten, die anfallen, um zum Beispiel den Zählerstand der Heizung abzulesen.
Kosten für eine Hausverwaltung sind von der Steuer abzugsfähig
Viele Eigentümer einer vermieteten Wohnung verfolgen das Ziel, mit der Vermietung Einnahmen zu generieren. Die meisten Kosten sind von der Steuer absetzbar. Neben den Reparaturen sind dies auch teilweise die Kosten für die Hausverwaltung. Diese können im Rahmen der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten abgesetzt werden – sofern es sich hierbei um eine vermietete Wohnung und nicht um eine selbstgenutzte Wohnung handelt. Alle Kosten sind in der Anlage V der Einkommensteuererklärung aufzulisten. Dazu gehören:
- Kreditzinsen
- Abschreibungen
- Instandhaltungskosten
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Grundsteuer
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für den Hausmeister und für die Gartenpflege
- Wasser, Warmwasser und Heizungskosten
- Instandhaltungskosten für den Aufzug
- Kosten für die Hausverwaltung
Hat ein Eigentümer einen Hausverwalter beauftragt, der die Reinigung der Flure und andere Dienstleistungen, wie zum Beispiel die typischen Hausmeister-Arbeiten übernimmt, so sind diese Kosten steuerlich absetzbar. Dies wird in der Steuererklärung mit der Rechnung des Hausverwalters belegt – sie sind in der Regel als nicht umlagefähige Kosten ausgewiesen. Abzugsfähige Kosten sind aber auch die reinen Verwaltungskosten des Hausverwalters, sofern die Wohnung vermietet wird.
